В настоящее время самым оптимальным бизнесом стала сдача жилья в наём. За 2010 г. спрос на аренду жилья в столице вырос на 10%. Сейчас сдаются около 500 тыс. квартир.
Первый вариант – самостоятельно «не агентство».
Что вам нужно:

1. Подготовка квартиры:
Затраты на необходимую мебель (можно б/у), косметический ремонт (Сами), сантехника и водоснабжение – от 30 тыс. руб. Лучше застраховать – в пределах 10 тыс. руб./год.

2. Подать объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах и досках объявлений.
Доплата за выделение объявлений на сайте и в газете – около 500 руб. и оплата набора и распечатки бумажных объявлений- 100 руб.

3. Затраты на общественный транспорт или бензин во время показа квартиры потенциальным нанимателям- около 500 руб.

4. За составления договора по найму жилья нотариус возьмёт примерно около 1500 руб.
В договоре должно быть указаны данные ваших паспортов (как нанимателя и всех кто с ним будет проживать, так и наймодателя); документ о собственности или другой, на основании которого вы владеете данным жильём; указать, кто уплачивает коммунальные услуги; ставку арендной платы и возможность её изменения; сумму залогового депозита (сумма, которую наниматель выплачивает при порче имущества, в размере одной месячной платы, если по договору не было нарушений, оплата будет рассматриваться как - оплатой последнего месяца); точные сроки оплаты; разрешение или отказ на проживание животных. Что бы в дальнейшем не возникали споры между сторонами, нужно как можно подробнее составлять договор. В основном договор заключается на год. При таком договоре наниматель обладает меньшими правами (ст. 683 Гражданского кодекса РФ): он не сможет вселять дополнительно или пересдавать людям без вашего разрешения.

5. Получить оплату, передать ключи.

6. Заплатить налоги.

6.1. Ежегодно заполняйте декларацию как физлицо и уплачивайте налог-13% от чистой прибыли за год (в нашем случае это 39 тыс. руб.).

6.2. Индивидуальный предприниматель (ИП).
Можно зарегистрироваться в сфере деятельности - “операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг” и платит по самой выгодной схеме: по ставке 6% годовых (в нашем примере это- 18 тыс. руб.); или менее выгодной: 15% от доходов с вычетом расходов (при наличии чеков и товарных чеков, для подтверждения расходов на ремонт, сантехнику и т. д., сумма выйдет примерно в размере- 40 тыс. руб.). Оплата будет производиться раз в квартал (3 месяца).

Итог за год: расходы с учетом налогов - чуть свыше 50 тыс. руб. * Прибыль – 250 тыс. руб.

Второй вариант – агентство.
Вам так же надо будет подготовить квартиру к сдаче. Советую заплатить агентству, что бы оно тщательно искало нанимателей, составило договор, в основе которого будут защищены ваши (!) интересы ~ 10 тыс. руб. Агент занимается поиском клиента, показом квартир, составлением договора и актом приёма передачи. Вы появляетесь лишь для подписания договора и передачи денег с ключами.

Итог за год: расходы с учетом налогов: от 45 тыс. руб. * Прибыль – 255 тыс. руб.

Третий вариант – заключаем с агентством договор « доверительное управление».
Это самый простой, но не самый выгодный способ. Вам не придется заниматься подготовкой квартиры, заниматься ремонтом, необходимыми покупками для создания комфортной обстановки жилья. Агентство берёт на себя обязанности контроля состояния квартиры, оплачивает коммунальные услугу, страхуют жилье, оформляет договор, подбирает нанимателей по вашим требованиям, переводит вам арендную плату и уплачивает налоги. Удобный вариант, когда собственник проживает в другом городе, а жильё относиться к классу люкс.

Расходы: при таком договоре включающие в себя вышеперечисленные услуги, составляю половину стоимости арендной платы, и каждый месяц отчислятся по 10-15% от ежемесячной оплаты агентству. За расходы на мебель и ремонт тоже удерживают до 10% от оплаты.

Итог за год: расходы с налогами – до 90 тыс. руб. * Прибыль – 210 тыс. руб.

*Расходы указаны без учета страховки. Налог выбран по самой выгодной схеме- 6% - годовых от дохода.

Мнение эксперта

Апрелев Константин
Вице-президент Российской гильдии риэлторов
-Многие наймодатели не желают платить налог с прибыли от сдачи квартир в аренду. Штраф им грозит только в том случае, если налоговая инспекция обнаружит факт сдачи жилья (если "настучат" соседи – это происходит редко.)

Я бы советовал посчитать: "белый" договор найма с уплаченными налогами, он может стать самым выгодным способом, с учетом того если вы увеличите стоимость аренды минимум на 1-2 тыс. руб. в месяц. За эти деньги можно предложить иногородним дополнительную услугу – регистрацию по месту пребывания.

В Москве работает программа, которая возмещает половину стоимости аренды людям, стоящим в очереди на жильё. Соответственно есть и желающие ею воспользоваться, которые будут снимать жильё на легальной основе. Эти люди с дополнительными госгарантиями станут, скорее всего, именно тех, кто предложит "белый" договор найма.